ממה חייבים להיזהר כשסוגרים חוזה אחזקת מבנים מול חברה בתחום?
הצמיחה לגובה של הבניינים הובילה לכך שניהול כל העניינים הקשורים למבנה ולתחזוקתו הפך למלאכה מורכבת מאוד. אם בעבר ועד הבית הצליח לטפל בהצלחה סבירה בסוגיות השונות שקשורות לחיים המשותפים, כיום יש סיכוי נמוך למדי שדיירים יוכלו לפנות לכך את הזמן הדרוש ויהיו בעלי הידע הרלוונטי. בהתאם, אחזקת יותר ויותר בניינים עברה לידיים מקצועיות – אבל גם כשמחליטים לשכור את שירותיה של חברת ניהול עדיין צריך להקדיש תשומת לב לבחירה ובעיקר לחוזה שנחתם מולה.
מודל התמחור של השירות
הסעיף הראשון שחשוב לבחון בקפידה בכל חוזה אחזקת מבנים הוא מודל התמחור. ישנן שתי אופציות מקובלות: הראשונה היא תשלום סכום חודשי קבוע, באופן טבעי נגזרת של מספר הדירות במבנה, כשחברת האחזקה אחראית להשתמש במסגרת התקציב הנתונה כדי לספק לדיירים מקסימום איכות חיים.
המודל השני הוא עלות + אחוזים. בגישה זו התשלום לחברת הניהול מבוסס על עלות כלל השירותים המסופקים בפרק זמן נתון בתוספת אחוז מסוים שהוא הרווח של החברה. הבעייתיות במודל זה היא שלחברת האחזקה יש אינטרס להציג הוצאות גבוהות, כדי שגם הנתח שלה יהיה גבוה יותר. מצד שני, במודל הראשון רמת השירות לדיירים עלולה להיות נמוכה, וזאת אם חברת אחזקת המבנים תבקש לשמור לעצמה חלק נכבד מהתקציב הקיים.
בהתאם, בכל מקרה חשוב לבחון היטב גם את המחויבות של חברת האחזקה ולוודא שכל הבטחה בעל-פה מעוגנת בחוזה הכתוב.
פירוט מדויק של השירותים הנכללים באחזקת המבנה
גם כשנציגי חברת הניהול נראים אמינים מאוד, וגם אם החברה עצמה ותיקה בתחום ונהנית ממוניטין מרשים, עדיין כדאי להיזהר ממצב שבו הבטחות שניתנו לכם לא מופיעות בחוזה.
למעשה אין שום סיבה שההסכם מול חברת הניהול לא יפרט בדיוק מה תקבלו תמורת כספכם, כולל למשל ציון התדירות המדויקת של ניקיון חדר המדרגות, פרק הזמן המרבי לטיפול בכל סוג של תקלה, החובה לשלם את חשבון החשמל של הבניין ואת פוליסות הביטוח החיוניות, ועוד.
בהקשר זה, כדאי לציין בחוזה מהו שטח הבניין שנמצא באחריות חברת האחזקה, כך שכל המרחבים המשותפים הרלוונטיים יפורטו ויהיה ברור שההסכם תקף לגביהם. עוד המלצה היא לערוך דוח סוקר שמפרט את מצבו העכשווי של הבניין ובהתאם גם את רשימת הטיפולים והשדרוגים האפשריים וההכרחיים.